בתי מלון מאוחדים בע"מ ואח' נ' רוחמה אומן בע"מ ואח'

פסק דין

בפניי תביעה על סך 834,910 ₪ שעניינה פיצוי בגין נזקים עקב הפרת הסכם שכירות.

התובעת 1, חברת בתי מלון מאוחדים בע"מ (להלן- "התובעת 1"), הינה בעלת מלון "אמבסדור" ומסעדה הנמצאים ברחוב אלנבי 2 בתל-אביב (להלן- "המלון" או "המושכר").

ביום 20.9.2002 התקשרה התובעת 1 עם התובעת 2, חברת סעיד אבולעפיה ובניו בע"מ (להלן- "התובעת 2"), בהסכם לשכירת המלון.

את התביעה הגישו התובעות כנגד חברת רוחמה אומן בע"מ (להלן- "הנתבעת 1"), עמה כרתו הסכם לשכירת קומות 4-1 במלון (להלן- "הסכם השכירות") וכנגד מר אליעזר יפה (להלן- "הנתבע 2"), שהינו מנהל ובעל מניות בנתבעת 1 והערב בערבות בלתי חוזרת לביצוע התחייבויותיה מכוח ההסכם.

על-פי הסכם השכירות, שכרה הנתבעת 1 את המלון מהתובעות לתקופה של שנתיים עם אופציה לתקופה נוספת בת 24 חודשים, בכפוף להוראות ההסכם. בנוסף ובמקביל להסכם זה, סוכם בין הצדדים כי הנתבעים ישכרו אף את המסעדה למשך שנה, מחודש מאי 2003 ועד לחודש אפריל 2004.

על-פי כתב התביעה, הנתבעים הפרו את הסכם השכירות, ובכלל זאת לא שילמו דמי שכירות, יצאו מהמלון ללא התראה מוקדמת, מבלי לדאוג לשוכר חלופי ואף מבלי לפנות את המלון, וכן נמנעו מלשלם תשלומי ארנונה בגין המלון והמסעדה.

הנתבעים טענו מנגד, כי התובעות הפרו את ההסכם שביניהן לבין הנתבעת 1, הסתירו ממנה מידע וגרמו לה נזקים חמורים, אשר לטענת הנתבעים, רשאים הם לקזז מהתביעה.

עיקרי טענות הצדדים

טענות התובעות:

התובעות מסרו לנתבעים, במהלך המו"מ שקדם לחתימת הסכם השכירות, כי למלון אין רישיון לניהול עסק וכי מתנהל בקשר לעניין זה הליך משפטי, ומסמכים רלבנטיים אף הועברו לעיונם.

בהסכם השכירות נקבע כי האחריות לפעול מול הרשויות ולקדם את קבלת רישיון העסק מוטלת על הנתבעת 1, בעוד שעל התובעות האחריות לשיפוץ המושכר כך שיעמוד בדרישות אגף כיבוי האש.

הנתבעים לא פעלו בהתאם להתחייבויותיהם, לא טיפלו ברצינות הנדרשת בהוצאת הרישיון ובמשך חודשים ארוכים לאחר חתימת ההסכם אף לא הגישו בקשה לרישיון עסק. התובעות מצדן ערכו שיפוץ בהתאם לנדרש לצורך קבלת אישור כיבוי אש, ובעקבותיו ניתן מטעם מחלקת כיבוי אש בעירייה, אישור זמני לשם מתן רישיון לניהול עסק.

התובעות הסתמכו על הבטחות הנתבעים כי בכוונתם לשכור את המלון לתקופה ארוכה, והשקיעו סכומי כסף לא מבוטלים לשם שיפוץ וחידוש תשתיות המלון בכדי להתאימן לדרישות הרשויות. בחודש אוגוסט 2003, עם השלמת העבודות על-ידי התובעות, נמסרה החזקה במלון לנתבעים והם החלו להפעילו.

במשך כל תקופת השכירות פיגרו הנתבעים בתשלומי דמי השכירות והתובעות נאלצו חודש אחר חודש לפנות אליהם על-מנת שיואילו להסדיר את חובם. הנתבעים אף הגדילו לעשות וחדלו באופן מוחלט מתשלום דמי השכירות במשך תקופה של שמונה חודשים, כך שחובן עומד על הסך של 605,406 ₪.

זאת ועוד, הנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם להשיג את ההיתרים והאישורים הנדרשים לקבלת רישיון עסק ומפאת התנהלותם וחוסר המעש מצדם הוצא צו סגירה למלון בחודש אוקטובר 2003. התובעות הצליחו לעכב את ביצוע הצו וליתן לנתבעים שהות נוספת לתקן את מחדליהם, אולם הנתבעים גלגלו את האשמה לפתחן של התובעות, ואף הודיעו באופן חד צדדי ובאיחור ניכר על ביטול הסכם השכירות ועל החזרת החזקה במלון לידי התובעות, תוך הפרה בוטה של הסכם השכירות.

הנתבעים יצאו מהמלון ללא התראה מוקדמת ומבלי לדאוג לשוכר חלופי ואף מבלי לפנות את המלון. התנהגותם זו גרמה לכך שהמלון, אשר ערכו נאמד בכסף רב, נותר מיותם ומבלי שהתובעות מקבלות כסף בגינו. על כן יש לחייב הנתבעים בדמי שכירות של חודשיים, בסך של 139,838 ₪, עד לכניסתו של השוכר החלופי.

בנוסף, הצדדים הסכימו כי תשלום הארנונה בגין המסעדה יחול על הנתבעים, ואלו לא עמדו אף בהתחייבות זו, חרף דרישות חוזרות ונשנות מצד התובעות. חובם של הנתבעים בגין אי תשלום ארנונה במשך שנה הינו 59,293 ₪. בנוסף, קיים לנתבעים חוב נוסף בגין אי תשלום מלא של ארנונה עבור המלון, שכן שילמו לפי גודל של 1,605 מ"ר, למרות שגודלו האמיתי של שטח המלון הוא 2,005 מ"ר, ולכן עליהם לשלם סך של 60,697 ₪ עבור כל תקופת השכירות. כמו כן, על הנתבעים להחזיר לידי התובעות את סכום החוב הנובע מחשבון מים וארנונה, בסך של 3,500 ₪, אותו שילמו התובעות עבור חברת סופר ג'ק, השוכרת מהן חלק אחר במתחם ואשר לפי טענתה העבירה סכום זה לידי הנתבעים.

טענות הנתבעים:

כתב התביעה הוגש ללא עילה, בחוסר תום לב, תוך העלמת עובדות מהותיות, מבלי לצרף מסמכים מהותיים וללא פירוט כנדרש.